25 九月

谈一谈GTA的Townhouse

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在今年疫情来临后,大多数人开始Work from Home。因为需要大量时间待着家中,这种中短期的趋势,让越来越多的人们开始对居住面积有了新的要求。最近GTA的Townhouse和House物业的租金也随之上涨。Condo出租的主要群体:新移民,留学生,探亲家庭成员都因为各种原因无法来加,加上部分Airbnb单元回到长租市场,Condo租金也顺势持续下降。Townhouse的价格在Condo和House中间,面积也在Condo和House之间,这种物业未来的需求是有保障的,也值得给客户做个全面的介绍。

#1 Townhouse的优点:

相对Condo的优点:

密度 – 足够宽敞的生活空间
学区 – 小孩可以上学,有学区
改建 – 相对强的自主权 – 内部装修的改变更直接

相对House的优点:

可负担性 – 价格低于House,大多数人买的起的Freehold
方便打理 –  维护要比House简单一些,费用上也会低一些

#2 产权形式 Condo VS Freehold

A Condo: 平时说的Condo都是Condo Apartment, Townhouse也是有Condo形式的。本质上讲Condo形式为的是方便管理,除去各自的家作为一个独占的Unit,Condo Townhouse的共有设施一般是:共有的道路,地上或者地下停车场,花园草坪这些。交的Condo管理费,一般会包括:扫雪,绿植,垃圾回收清理,Condo外墙和屋顶的维护。

B Freehold: 简单来讲,就是自主产权,除了跟旁边的邻居外共享建筑结构上的部分,其他地方跟House一样都是”各顾各家“。

C 另外目前还有一种日渐流行的产权结构:Freehold on a Parcel of Tied Land (POTL)- 房子本身是Freehold的,但是整个小区的其他地方组成一个Common Elements Condominium Corporations。房屋结构方面,屋主有自己的产权;公共部分享有Condo的共有产权。这也是为什么,有些Freehold Townhouse还有所谓的”管理费“或者”道路费“。这种费用不多,每家每户一般每月100-250左右的费用。付出少量钱,图的是Townhouse小区的统一形象和方便:冬天不用自己扫雪,夏天周围都有不同的绿植,垃圾也有人统一过来收。
Owners enjoy the common elements and jointly fund their maintenance and repair through the payment of the common expenses.
As there are no units in a common elements condominium corporation, your common interest is attached to the parcel of land that you own. By owning a parcel of land which is tied to the common elements condominium corporation, you are also considered an owner in the applicable condominium corporation. The parcel of land that you own:

  • Is considered a parcel of tied land (POTL).
  • Is permanently attached to your common interest in the common elements condominium corporation.
  • Cannot be included in the land described in the common elements condominium corporation’s description.
  • Must be situated within the boundaries of the land titles and registry divisons of the land registry office where the developer registered the corporation’s description.

#3 Townhouse按结构区分的种类: Stacked,Back To Back,Rear Lane, Tradition Townhouse 

A Stacked Townhouse – 叠层联排 – 这种基本100%是Condo产权

这是目前市面上特别流行的Townhouse种类,主要原因是同样一块地,盖Stacked的密度能够达到最高。一般是上层有两层,外带一个顶层露台,这是单独一户,面积一般1300-1500尺;下层有两层,其中最下面一层是半地下的,一般是两个卧室,面积1000尺左右。

优点是价格比较便宜,尺价因为没有Condo的共有设施,便宜很多。现在郊区的Condo Townhouse楼花,比如之前的Mobilio,尺价才600出头,相比Condo同样能提供更多的居住面积。

缺点就是: 1 管理费是Townhouse里最高的,一般一个月300左右  2 隐私要差很多,同时下层单元的体验要差很多。

B Back To Back Townhouse – 背靠背联排

这种形式的Townhouse时不时会出现在市场上,价格比Stacked的贵,但能够提供更完整的居住。在市区或者Condo多的位置,会用地下车位,一般会采取Condo产权;在郊区,会有自己的门前车位,以Freehold产权为主。最大的缺点可能就是如果是中间的单元,那就只剩一面采光了,类似一个非Corner Unit的Condo。

面积比Stacked要大一些,能达到1500尺+。下面的Mobilio Townhouse是个很好的例子,结构和户型都非常清楚。

C Back to Back Stacked Townhouse – 背靠背叠层联排

是AB两种基本结构的结合品,比较明确的特点是一般是4户共用一个入门楼梯。AD单元直接开门,BC单元需要走个楼梯才能入户。我市面上见过这种比较多,市区里面有些社区这种结构非常普遍,理论上也是这种联排在市面上的价格最亲民。很多面积跟Condo类似,最大的区别是变成了低层住宅,没有公用设施,管理费便宜了很多。

D Rear Lane VS Tradition

下面的三个图,基本涵盖了GTA市场上传统Townhouse的标准形式。

图左: Rear Lane后巷车库Townhouse
图中: Rear Lane后巷分隔车库Townhouse
图右:前院车库Townhouse

大部分人会把图右的Townhouse成为传统Townhouse,一般是前院是车库,后面还有自己的私人花园。但是因为,这类Townhouse的占地面积只是比正常的独立屋和Semi小一些,价格已经很贵了。同时为了节约土地,增加密度,图左这种Rear Lane联排开始成为郊区新Townhouse楼花的主力类型。

另外一个Rear Lane后巷车库Townhouse越来越多的原因是,只有这种结构能够提供相对廉价的双车库解决方案,保证冬天两辆车都能开到室内。其他形式的Townhouse,要双车库,要么Lot要求非常宽,要么变成分隔车库,在土地面积上都有了新的要求。

另外一个值得提的点事,尽管Rear Lane后巷车库Townhouse没有后院,但是很多都带了车库上的二层大露台。这种露台面积够大,上面放一些户外家具,放点植物,完全能搞成一个小的“空中花园”。

#4 GTA Townhouse的供需基本面

我们先看看2016年人口普查的数据:2016年GTA有一共接近214万套房子,Townhouse户数有16万,占所有房产类型的比例只有7.5%。

我们再看看CMHC提供的开工数据:GTA在建的Townhouse有4000多套,截止今年6月份完工的Townhouse一共有1800套。

我们再看看多伦多地产局在整个GTA地区的销售情况:

先看Freehold Townhouse

Sales: 挂牌销售量,每年8000套左右。
Average Price:去年均价70多万,今年均价已经接近80万。
New Listing:每年新的挂牌量在10000-15000套之间。
Active Listing:市面上最低库存一般500套左右,最高也就1500套。
Month of Inventory: 目前市面上也就只有1-2个月左右的库存。
Average Days on Market:平均销售天数已经从22天左右降到了15天

再看Condo Townhouse

Sales: 挂牌销售量,往年每年6000-8000套左右。
Average Price:去年均价60多万,今年均价慢慢上升到60万以上。
New Listing:每年新的挂牌量在10000-11000套之间。
Active Listing:市面上最低库存一般250套左右,最高也就1200套左右。
Month of Inventory: 目前市面上也就只有1-2个月左右的库存。
Average Days on Market:平均销售天数已经从22天左右降到了17天

拿上面的数据做一下总结:

1 按之前16万套的库存(比现在低估了),和目前每年4000套左右的完工量,库存每年大概只有增加2.5%左右,供给增加很稳定。
2 把Condo Townhouse和Freehold Townhouse的销量做个相加,大概年销量1万4000套,可以看出来这个换手率是低于10%的。
3 从市面的销售周期库存来看,目前市场库存只用不到一个半月就能消化;从销售周期看,平均销售周期只有2周出头,证明流动性非常好。总的来说,市面的供给相对需求是不够的。
4 最直观的数据就是价格,一个平滑向上的曲线,没有暴涨,但是趋势明显。

以后的帖子我们再谈谈下面一些话题:

Townhouse的分布情况
不同位置Townhouse的价格和特点
选购Townhouse有哪些需要注意的点
怎么来衡量一个Townhouse的好坏